Urbanentwicklung in Taunusstein: Der Bebauungsplan „Tiergarten“ und seine Auswirkungen

Urbanentwicklung in Taunusstein: Der Bebauungsplan „Tiergarten“ und seine Auswirkungen

Die Stadtentwicklung ist ein zentraler Baustein für die Zukunftsfähigkeit von Kommunen. Im Februar 2026 stand Taunusstein mit dem Bebauungsplan „Tiergarten“ im Mittelpunkt. Dieser Plan sieht die Ansiedlung eines Globus Bau- und Gartenmarktes in Neuhof vor und ist Teil einer umfassenden städtebaulichen Strategie. Doch hinter der Planung verbirgt sich eine komplexe Mischung aus Wirtschaftsinteressen, rechtlichen Herausforderungen und ökologischen Überlegungen.

Der Bebauungsplan „Tiergarten“: Was ist geplant?

Der Bebauungsplan „Tiergarten“ umfasst eine Fläche von rund 5,1 Hektar im Stadtteil Neuhof. Die geplante Nutzung unterteilt sich in zwei Bereiche: Im nördlichen Teil des Areals ist ein Bau- und Gartenmarkt mit einer Verkaufsfläche von 11.300 m² vorgesehen – darunter bis zu 800 m² für zentrenrelevante Randsortimente. Im südöstlichen Bereich sind lokale und regionale Gewerbebetriebe vorgesehen.

Die Planung orientiert sich am Regionalplan Südhessen, der Neuhof als Ergänzungsstandort ausweist. Allerdings gibt es Kritik, dass die Zielbestimmungen des Regionalplans, insbesondere im Bereich der Zentrenrelevanz, nicht vollständig berücksichtigt wurden.

Ein weiterer zentraler Aspekt ist die Verkehrsanbindung. Der Bau- und Gartenmarkt soll über eine neu geplante Kreisverkehrsanlage an der Landesstraße L 3273 angeschlossen werden. Zudem ist eine Lkw-Zufahrt über die B 275 vorgesehen. Die Verkehrsuntersuchungen zeigen, dass die geplante Umgestaltung die Verkehrsqualität verbessert – allerdings stößt dies auf Bedenken von Nachbargemeinden und regionalen Wettbewerbern.

Wirtschaftliche Auswirkungen und Wettbewerbsanalyse

Die Ansiedlung des Globus-Baumarktes in Taunusstein hat erhebliche wirtschaftliche Auswirkungen. Die Projektträger rechnen mit einem Gesamtumsatz von 19,8–19,9 Millionen Euro, was unter dem Durchschnitt der Globus-Filialen liegt. Die Flächenproduktivität beträgt durchschnittlich 1.800 Euro pro Quadratmeter – deutlich unter dem Durchschnitt von 2.362 Euro in bestehenden Filialen.

Die größten Konkurrenten sind der Toom Baumarkt in Hahn und der Obi in Idstein. Letzterer prognostiziert Umsatzverluste von 14–21 Prozent durch den neuen Wettbewerber. Die Umsatzumverteilung in Zone I (Taunusstein) beträgt über 30 Prozent im Bereich Bau- und Heimwerkerbedarf. Obwohl die Stadt Hahn als zentraler Versorgungsbereich gilt, wird keine nachhaltige städtebauliche Auswirkung erwartet – eine Bewertung, die in der Region umstritten ist.

Umwelt- und Naturschutz: Herausforderungen und Ausgleichsmaßnahmen

Die Umweltplanung ist ein zentraler Aspekt des Bebauungsplans. Das Vorhabengebiet grenzt an ein Überschwemmungsgebiet der Aar und enthält mehrere Biotoptypen, darunter Wirtschaftswiesen, Ruderalfluren und Bachflächen. Ein Schwerpunkt liegt auf der Schutzplanung für gefährdete Arten wie den Turmfalken und die Zwergfledermaus.

Um die Auswirkungen auf die Tier- und Pflanzenwelt zu minimieren, sind Ausgleichsmaßnahmen vorgesehen. Dazu gehören die Stilllegung von Waldflächen in Watzhahn, die Errichtung von Fledermauskästen und die Einhaltung von Brutzeitschutzmaßnahmen. Zudem sind Dachbegrünungen, Regenrückhaltebecken und eine klimafreundliche Beleuchtung geplant.

Kritisch bewertet wird jedoch, dass die Umweltprüfung in einigen Bereichen als mangelhaft angesehen wird. So fehlen konkrete Angaben zur Reduzierung von Lichtemissionen und zum Schutz der Tierwelt. Zudem wird die Begrünung als unzureichend angesehen, wenn sie nicht als Dachbegrünung umgesetzt wird.

Rechtliche und planerische Herausforderungen

Der Bebauungsplan „Tiergarten“ stößt auf rechtliche Bedenken. So wurden Rechtsfehler im Entwurf festgestellt, insbesondere aufgrund fehlender Verkaufsflächenobergrenzen und einer ungenügenden Abwägung gemäß § 1 Abs. 6 BauGB. Auch die Beteiligung von Behörden und Nachbargemeinden wird als unvollständig angesehen – von insgesamt 38 Beteiligten blieben 15 ohne Stellungnahme.

Ein weiterer Streitpunkt ist die fehlende Einhaltung der raumordnungsrechtlichen Anpassungsgebot. Der OBI in Idstein hat sogar die Einstellung des Bauleitplanverfahrens beantragt, da er einen Verstoß gegen das Wettbewerbsrecht sieht. Die Stadt Taunusstein verweist dagegen auf die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts und argumentiert, dass die Planung im Einklang mit den gesetzlichen Vorgaben steht.

Verkehr und Infrastruktur: Eine Herausforderung für die Region

Der geplante Bau- und Gartenmarkt wird auch die Verkehrsplanung in der Region beeinflussen. Die Verkehrsuntersuchungen zeigen, dass die geplante Kreisverkehrsanlage an der L 3273 die Verkehrsqualität verbessert und die Wartezeiten reduziert. Allerdings wird kritisiert, dass die Verkehrsuntersuchung nicht ausreichend auf Fuß- und Radverkehr achtet.

Die Erweiterung der L 3273 und die Umgestaltung der Knotenpunkte sind als zentraler Teil der Infrastrukturplanung vorgesehen. Zudem ist eine neue Bushaltestelle geplant, die den Anschluss an den ÖPNV verbessert. Die Stadtwerke Taunusstein haben zudem einen Investitionsplan für die Infrastruktur vorgestellt, der unter anderem Sanierungsmaßnahmen an Straßen und der Energetik des Freibads beinhaltet.

Fazit: Eine kontroverse, aber notwendige Entwicklung?

Der Bebauungsplan „Tiergarten“ ist ein zentraler Baustein der Stadtentwicklung in Taunusstein. Er verspricht Arbeitsplätze, wirtschaftliche Impulse und eine verbesserte Versorgung der Region. Gleichzeitig stößt er auf Bedenken hinsichtlich Wettbewerbsauswirkungen, Umweltbelastungen und rechtlicher Mängel.

Die Zukunft wird zeigen, ob die Kompromisse, die in der Planung getroffen wurden, ausreichen, um die langfristigen Ziele der Stadtentwicklung zu erreichen. Klar ist jedoch, dass Taunusstein mit diesem Projekt eine deutliche Handschrift in der städtebaulichen Entwicklung setzt – und das nicht ohne Kontroversen.